Esteve Secall: “Es un disparate. Hay una minusvaloración de lo que realmente puede costar construir un edificio de 150 metros en el dique de Levante. El hotel y las vistas es el señuelo utilizado para facilitar el negocio comercial e inmobiliario. Y en unos terrenos donde el uso residencial está radicalmente excluido”

“La Autoridad Portuaria de Barcelona se gastó entre 60 y 80 millones de euros en trabajos previos para reforzar la zona en la que se construyó el Hotel Vela [a lo que hay que sumar los 200 millones que costó levantarlo], situado a pie de playa. El rascacielos de Málaga se quiere construir en un dique en medio del mar y se supone que la inversión es de 120 millones de euros”

Esteve Secall: “Cualquier empresa hotelera experimentada certificará que la explotación de un hotel en esas condiciones es ruinosa, salvo que se apliquen unos precios exorbitantes fuera de los habituales en el lugar”

“Que la Memoria de Viabilidad Económica haya sido elaborada y presentada por la propia Autoridad Portuaria en vez de por el concesionario interesado no deja de ser muy sorprendente y de cuya legalidad nos permitimos dudar seriamente”, recoge el documento de alegaciones elaborado por Esteve Secall


Consulte (AQUÍ) las alegaciones presentadas por el economista en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga en las que analiza rigurosamente las contradicciones que recoge el informe de Viabilidad Económica del rascacielos que quiere levantar una empresa catarí en plena bahía de Málaga

04/04/19. 
Opinión. “La Memoria de Viabilidad Económica del rascacielos del Puerto (AQUÍ) es superficial, insuficiente y presenta muchas contradicciones”, indica el economista Rafael Esteve Secall, que presentó el pasado 11 de marzo un extenso documento de alegaciones al edificio de 150 metros que se pretende construir en el Puerto de Málaga ante la Gerencia...

...Municipal de Urbanismo. Unas alegaciones que puede consultar AQUÍ. Esteve Secall asegura que “hay una minusvaloración de lo que realmente puede costar construir el edificio de 150 metros en el dique de Levante”. En sus alegaciones, recoge que causa perplejidad que “una cuestión clave para evaluar, primero técnicamente y después económicamente, un proyecto de viabilidad económica, tenga tantas incógnitas a resolver, que podrían cuantificarse en decenas de millones de euros a la vista simplemente de lo que costó reforzar el Moll de Levant en Barcelona  para asegurar la construcción del Hotel Vela, que supuso ‘entre  60 y 80 millones de euros’ que tuvieron que ser sufragados por la Autoridad Portuaria correspondiente. Si la explanada de terreno ganado al mar a pie de playa (ocho metros de profundidad) en la que se construyó el mencionado hotel ha necesitado ‘tomar medidas especiales de protección frente a posibles rebases en caso de temporales fuertes’, la preocupación que suscitó dicha construcción, importante sin duda, no aparece en parte alguna del proyecto malagueño. El rascacielos que se pretende construir en el puerto de Málaga se supone que va a costar 120 millones de euros. Si en Barcelona la Autoridad Portuaria se gastó entre 60 y 80 millones solo en reforzar la zona a pie de playa…”. El Hotel Vela, “diseñado por el arquitecto Ricardo Bofill, tiene 27 plantas y 473 habitaciones, y su construcción supuso una inversión de unos 200 millones de euros, que se suman a la inversión hecha por el Puerto de Barcelona en los trabajos previos, que osciló entre los 60 y los 80 millones”, según recoge La Vanguardia. Es una información de EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com.

OTRA de las cuestiones fundamentales a las que hace referencia este experto es que el hotel de gran lujo es “la excusa para un negocio comercial inmobiliario”. “En teoría dicen que el rascacielos va a ser un hotel de cinco estrellas gran lujo. Pero también albergará zonas comerciales y de ocio en el basamento”, señala Esteve Secall. Que explica que “a partir del segundo año de explotación y durante el medio siglo de la concesión, alrededor del 55% de los ingresos se corresponden con la explotación inmobiliaria de los locales comerciales del basamento, no con el hotel. Esas superficies comerciales del basamento alcanzan los 10.000 metros cuadrados, mientras la superficie hotelera es de 35.000 metros cuadrados. Es decir que el basamento, equivalente al 29% de la superficie destinada a hotel, va a generar el 55% del total de los ingresos del concesionario. ¿Dónde está el negocio entonces? Recordemos que la razón de la modificación del Plan Especial del Puerto es la construcción de un hotel, no de una zona comercial y de ocio. Eso es un producto inmobiliario al que se le quiere meter dentro un hotel”.


“LA Memoria de Viabilidad Económica recoge un análisis de los beneficios del proyecto, son unos márgenes relativamente pequeños. Incluye cosas que son bastante sorprendentes”. Sobre los costos de explotación del complejo hotelero, Esteve Secall indica que “teniendo en cuenta las necesidades de espacio para ascensores, pasillos, escaleras, cuarto para gobernanta y servicio habitaciones etc., y de los mayores costos de funcionamiento que tal diseño impone, pues el proyecto contendrá solo doce habitaciones por planta para cada una de las 33 plantas del hotel, cualquier empresa hotelera experimentada certificará que la explotación de un hotel en esas condiciones es ruinosa, salvo que se apliquen unos precios exorbitantes fuera de los habituales en el lugar. Además, teniendo en cuenta que la superficie por planta hotelera es de 750 metros cuadrados y las habitaciones previstas doce, eso significa que le corresponderían 62,5 metros cuadrados por habitación teóricos, porque habría que deducir las superficies necesarias para la comunicación y el servicio de las habitaciones. No parece que esas dimensiones se correspondan mucho con un hotel de ‘gran lujo’”.


OTRO elemento del programa que según el economista “agudiza la inconsistencia del estudio de viabilidad económica del hotel” tiene que ver “con la inversión en renovación del mobiliario”. “De conformidad con los datos referentes a este capítulo (página 66 AQUÍ) se plantea un periodo de 20 años para llevar a cabo tal renovación (5% de los ingresos anuales de explotación). Sin embargo, para un hotel de “gran lujo”, el costo de la renovación debe elevarse como mínimo al 10%, es decir que el periodo de renovación se debe reducir a diez años. Por consiguiente, los cálculos de la rentabilidad de la explotación hotelera también deben reducirse”.

ESTEVE Secall añade que “considerando el carácter de ‘hotel residencial’ que el proyecto implica, muchas suites serán ‘vendidas’ a inversores internacionales que las ocuparán pocos días al año y el resto se explotará (o no) como suite hotelera (fórmula que se utiliza para financiar este tipo de proyectos). El corolario salta a la vista: estamos también ante un negocio inmobiliario adicional al de los arrendamientos de locales. En el fondo se trata de una operación inmobiliaria residencial y comercial enmascarada. Pues, la propia memoria pone de relieve un procedimiento similar al de tantos campos de golf cuya construcción ocultaba una simple operación de venta de inmuebles teniendo al golf como señuelo para atraer las ventas. En este caso, es el hotel y la exclusividad de las vistas el señuelo utilizado para facilitar el negocio inmobiliario. Y en unos terrenos donde el uso residencial está radicalmente excluido”.

“QUE la Memoria de Viabilidad Económica haya sido elaborada y presentada al Ayuntamiento por la propia Autoridad Portuaria de Málaga en vez de por el concesionario interesado no deja de ser muy sorprendente y de cuya legalidad nos permitimos dudar seriamente”, indica el experto.

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