“Hoy tenemos en Andalucía tres modelos alojativos, dos de ellos encorsetados (Hoteles y Apartamentos Turísticos) y otro modelo que deambula en el limbo de la regulación sin fajas que les impida la respiración (Viviendas con fines turísticos)”

OPINIÓN. La arquitectura del turista
. Por Luis Callejón
Arquitecto


07/04/22. Opinión. El arquitecto y experto en turismo Luis Callejón escribe en su colaboración para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com un artículo sobre las diferentes obligaciones entre alojamientos turísticos: “Los Hoteles (H) a día de hoy están regulados, mejor o peor, pero al menos tienen un documento relativamente actual para intentar ser competitivos. Desgraciadamente esto no ocurre con los Apartamentos...

...Turísticos (AT), que tienen en vigor un decreto del año 2011 con alguna modificación en el año 2016, las cuales fueron como parches sobre un neumático antiguo”.

El estandarte del retraso y sus colores

Cuando hace ya quince días hablamos de la falta de soluciones durante décadas para el litoral de la Costa del Sol, con la intención de evitar la pérdida de arena e impuestos por inclemencias meteorológicas como el levante. No me podía imaginar que hubiese políticos que empiezan a exponer los mismos planteamientos, como llevar décadas inyectando dinero de nuestros impuestos para soluciones momentáneas que se repiten año tras año, si es cierto que surgen las demandas tras un levante muy destructivo.


Este posicionamiento, parece que puede acelerar el procedimiento de buscar soluciones reales al problema, pero no se ilusionen, cuando la política empieza a cambiar el rumbo, suelen pasar décadas hasta que se ejecuta la solución, no tenemos que irnos muy lejos para ver la realidad en actuaciones recientes, el metro de la capital con mas de 10 años de retraso.

El retraso, ilustre estandarte de la administración pública que se extiende hasta donde alcanza la imaginación, y mas allá.

Vamos a ver como afecta este estandarte al desarrollo económico de la Costa del Sol y de Andalucía, centrado en el sector turístico, mas concretamente en el alojativo.

En el año 2020, en plena pandemia, se aprobó el Decreto Ley de Clasificación Hotelera por puntos, el cual llevaba en un cajón desde el año 2011 lo que provocó que no se pudiesen abrir hoteles con la clasificación de cinco estrellas gran lujo, ya que fue derogado ese mismo año.

Hoy tenemos un decreto de clasificación hotelera que regula cada uno de los establecimientos según su categoría, apostando por servicios más que por dimensiones, demanda durante años del sector empresarial.

Vemos que en el 2016 se aprobó el decreto de Viviendas con Fines Turísticos, y hoy tenemos en Andalucía tres modelos alojativos, dos de ellos encorsetados (Hoteles y Apartamentos Turísticos) y otro modelo que deambula en el limbo de la regulación sin fajas que les impida la respiración (Viviendas con fines turísticos).


Los tres modelos de alojamiento tienen un pilar central común, todos venden lo mismo, CAMAS. Esto quiere decir que todos los modelos se benefician de las promociones que se hagan del destino en los países emisores, ya que se exponen las bondades del destino haciendo hincapié en la gran variedad de segmentos que cubrimos con nuestra oferta en la Costa del Sol.

Si partimos del pilar central, la cama, apreciamos graves diferencias que podría convertirse en una competencia desleal ya que las obligaciones de unas camas no tienen nada que ver con otras, siendo el mismo elemento un somier con un colchón, sabanas y en invierno una manta o colcha.

Los Hoteles (H) a día de hoy están regulados, mejor o peor, pero al menos tienen un documento relativamente actual para intentar ser competitivos. Desgraciadamente esto no ocurre con los Apartamentos Turísticos (AT), que tienen en vigor un decreto del año 2011 con alguna modificación en el año 2016, las cuales fueron como parches sobre un neumático antiguo, y cuando ponemos demasiados parches al final acaba reventando en el peor momento.

El AT esta demasiado encorsetado en base a la demanda de los clientes y la aparición de la Vivienda con fines turísticos (VFT), y a mi entender es el mismo producto, ambos deben de tener las condiciones de habitabilidad de una vivienda con todos sus servicios, aunque a día de hoy es lo único que comparten junto con la cama.

Los mejores lugares de la ciudad para una explotación turística de alojamiento son las de mayor encanto y mayor oferta complementaria, suelen coincidir con los centros históricos y primera línea de litoral.

En los centros históricos como el de Málaga, esta prohibido el uso de AT tipo conjunto, modelo que se asemeja como ninguno al de la VFT, ya que son varias unidades sueltas y “explotadas” desde unas oficinas en un radio de 1.000 metros. Uno de los elementos que impiden el desarrollo de este modelo es la salida independiente de emergencia en cada una de las unidades, pero si giramos la vista hacia las viviendas con fines turísticos, casualmente están ubicado en los centros históricos sin limitación de ningún tipo, sin exigencias de calidad en base al producto que se ofrece y por supuesto sin obligaciones laborales, ¿Cuál es el aporte sostenible de este modelo?

Esto debería provocar una profunda reflexión en el alojativo de Andalucía, ya que la regulación a día de hoy esta coja, no podemos tener un decreto relativamente moderno para hoteles y un Decreto de 2011 con parches para los AT, y mas teniendo en cuenta que existe el modelo Hotel Apartamento (HA), el cual debe cumplir con los dos Decretos el de H y AT, y que a su vez debe competir con camas que aportan poco a la calidad y al factor social ya que no se exigen a las viviendas turísticas de la misma manera que se le exige a su hermano mayor el Apartamento Turístico.

Añadiendo datos en el algoritmo que me va a calcular el retraso aproximado de la ejecución de este planteamiento, vemos que el primer factor es el miedo que surge al desconocer el sector que legislas, el segundo es la falta de oído para escuchar al sector y poder legislar basándose en la demanda del cliente según el producto, teniendo en cuenta la sostenibilidad del destino. Podría seguir describiendo factores que conseguirán que veamos un posible modelo legislativo que recoja la cama como elemento común, en sus distintas variedades y categorías, en décadas futuras, ya que es muy difícil una legislación valiente y funcional sin recurrir a una gestión publico privada real y no de boquilla.

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