“Lo hemos visto en el centro de Málaga y en la primera línea de los pueblos costeros, en definitiva, los lugares turísticos por excelencia han sido colmatados por las viviendas con fines turísticos, desplazando al residencial”

OPINIÓN. La arquitectura del turista. Por Luis Callejón
Arquitecto

05/05/22. Opinión. El arquitecto y experto en turismo Luis Callejón escribe en su colaboración para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com un artículo sobre las viviendas con fines turísticos: “El planeamiento vigente que existe en cada uno de los municipios, no contempla este uso residencial vacacional, si diferencia el residencial del apartamento turístico y del hotel, pero al no considerarse una actividad económica...

...la vivienda con fines turísticos, no puede ser diferenciada del uso residencial”.

Oír o escuchar

Leía un artículo, en un periódico destinado a profesionales del turismo, que hablaba de la atractiva alternativa de inversión en apartamentos turísticos (AT) por su rentabilidad y resiliencia a situaciones adversas, y en concreto de una inversión sobre un edificio en el centro de Málaga que pasará del desuso a un edificio de apartamentos turísticos de una llave, decisión que se tomó tras realizarse un estudio de viabilidades de uso para dicho edificio ejecutado por una empresa de prestigio. Se me olvidaba decir que, para la obtención de permisos y licencias, solo han tardado cuatro años, lo positivo es que se ve una mejoría ya que hoteles como el de Moneo han tardado más de 10 años en obtener licencias.

Los centros históricos de ciudades como Málaga están condenadas al uso turístico, con todos sus segmentos, gastronómico, cultural, ocio y comercio, dejando en el tintero al residencial y explico el porqué: En 2016 se aprobó el Decreto de viviendas con fines turísticos (VFT), y yo era un imberbe presidente de los empresarios hoteleros, cuando le describí al Consejero de Turismo de la Junta de Andalucía, lo que ocurriría a corto y a medio plazo. Mi exposición fue la siguiente: veremos cómo se convertirá el residencial en VFT desde los mejores lugares de las ciudades y pueblos hacia la periferia, el ejemplo gráfico que ponía era esa gota de tinta que cae en un papel blanco y se extiende con ramificaciones a su antojo hasta que ya no queda líquido. Y lo hemos visto en el centro de Málaga y la primera línea de los pueblos costeros, en definitiva, los lugares turísticos por excelencia han sido colmatados por las VFT, desplazando al residencial.

Esto ocurre porque el planeamiento vigente que existe en cada uno de los municipios, no contempla este uso residencial vacacional, si diferencia el residencial del apartamento turístico y del hotel, pero al no considerarse una actividad económica la vivienda con fines turísticos, no puede ser diferenciada del uso residencial. Por ese pequeño detalle hay sentencias donde impiden el gravamen de impuestos como el de la basura a este tipo de viviendas.


Los planes generales de ordenación urbana han tardado en desarrollarse más de 10 años en algún municipio (casi todos), y anulaciones como la del PGOU de Marbella, que nos dijeron que en 6 meses tendríamos la documentación para su aprobación inicial, y tras años de espera aun no hay nada. Es en dicho documento donde se plantean las calificaciones de los suelos por su uso predominante, marcando a su vez los usos compatibles. Sin un uso definido para las viviendas con fines turísticos, no hay posibilidad de orden salvo que las nuevas promociones recojan esta figura en escritura y se ubiquen en determinadas plantas de los edificios, permitiendo una diferencia entre el residencial y el vacacional.

¿Cuántas promociones nuevas se han desarrollado desde la aprobación del Decreto de VFT? ¿Y cuántas han incorporado el modelo de VFT en sus promociones? Ninguna. A mí me gustan las soluciones de convivencia y consenso, aunque sé que nunca llueve a gusto de todos, pero entiendo que, si la figura de VFT genera tensiones entre vecinos de toda la vida, habrá que ser ingenioso para que no ocurra lo que nos suele suceder, que es saturar determinados barrios por el desequilibrio de usos en la zona. Lo vimos en Echevarría del Palo en los años 90, cuando se infectó la planta baja de los edificios de locales de copas e hizo inviable la vida nocturna para los residentes. Lo mismo ocurrió en Pueblo blanco en Torremolinos, situaciones que se terminaron con la prohibición total de los locales de copas. Tras lo que a ambos barrios le costó poder reencontrarse con sus vecinos y reconstruir su idiosincrasia.

El desorden es tan grande dentro de la administración que no tienen fórmulas suficientes para encajar soluciones que abarquen más de un sector, ya que tener un equipo de profesionales de cada uno de los segmentos y sectores que conforman una ciudad es difícil, y más ponerlos de acuerdo.

A día de hoy ya existe un borrador del nuevo Decreto de AT y VFT, donde seguiremos con los mismos formatos, simplemente mejoraremos las calidades, pero seguirá habiendo gestoras en vez de explotadoras rentabilizando los activos de VFT, sin encuadrarlos dentro de un uso diferente al residencial para poder diferenciarlos y fomentar la convivencia.

Siempre he creído en modelo de ayudar al más débil para ponerlo en igualdad de condiciones con el más fuerte, en este caso veía que el Decreto ayudaría a determinadas personas que se encontraban solas y podían rentabilizar el resto de la vivienda que no usaban, pero de aquí a la realidad hay un abismo, y el tiempo ha demostrado que esos perfiles no se encuentran ya en la ecuación, siendo un negocio para inmobiliarias y gestoras de activos, que es lo mismo.

La solución es compleja pero no imposible, y si cambiamos oír por escuchar en el mundo político, creo que antes o después se encontraran soluciones de consenso.

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