“A día de hoy no he encontrado un turista que me sepa decir que diferencias hay entre un Apartamento Turístico y una Vivienda con Fines Turísticos”

OPINIÓN. La arquitectura del turista. Por Luis Callejón
Arquitecto

29/09/22. Opinión. El arquitecto y experto en turismo Luis Callejón escribe en su colaboración para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com un artículo sobre la convivencia entre Apartamentos Turísticos (AT) y Vivienda con Fines Turísticos (VFT), que “ha generado la disminución de los AT tipo conjunto, por ser mucho más rentable las VFT y no tener ninguna obligación de medidas, ni de servicios, ni laborales, etc...

...por lo que el AT tipo conjunto tiene los días contados”.

AT, VTF ¿eso que es?

Hace quince días escribía sobre una posibilidad diferente para el aporte de los turistas de calidad a la sostenibilidad del destino, y hoy quiero hacer una descripción y una reflexión sobre el sector alojativo, es decir sobre las camas turísticas. Un turista a la hora de reservar una estancia en Andalucía, tiene tres opciones; un Hotel (H), un Apartamento Turístico (AT) o una Vivienda con Fines Turísticos (VFT), también existe el modelo mixto de Hotel Apartamento (HA). A día de hoy no he encontrado un turista que me sepa decir que diferencias hay entre un Apartamento turístico y una vivienda con fines turísticos, esto no ocurre solo con los turistas, sino que también le ocurre a gran parte de la población. Son muchas las diferencias entre estos dos productos, desde las posibilidades de implantación, pasando por dimensiones y calidad, y sin olvidarnos de las diferencias fiscales.

En la reflexión que me gustaría transmitir, dejo fuera a los Hoteles, ya que ese producto está perfectamente definido y conocido por la gran mayoría de los usuarios y de los no usuarios. En el caso de los Apartamentos y la Vivienda es completamente diferente como he comentado al principio, por ello intentare hablar de algunas diferencias sustanciales entre los dos productos, son muchas, aunque venden lo mismo, camas.

En el año 1976 se regula por primera vez los apartamentos turísticos, y se incorporan a la asociación de empresarios hoteleros de la costa del sol, como un producto que invadía la zona de confort de los Hoteles, existía una vicepresidencia de Apartamentos turísticos. Hoy en día no existen distinciones dentro de la asociación, porque muchos empresarios explotan ambos productos.

Las Viviendas con fines turísticos se regulan por primera vez en el año 2016, con unas mínimas obligaciones, que posteriormente han ido cayendo por sentencias judiciales, incluso que una comunidad prohíba la implantación de viviendas con fines turísticos en el edificio.

Si los Apartamentos Turísticos (AT) están implantados en Andalucía desde el año 1976 y desarrollando su actividad sin conflicto alguno con la sociedad, hasta que en el año 2016 se aprueba el Decreto de Viviendas con Fines Turísticos (VFT), y empieza a utilizarse de forma errónea la terminología de Apartamento turístico para mostrar el malestar de vecinos.


Decir que los AT tienen dos modelos, tipo conjunto y tipo complejo, y cuatro categorías que pasan de una llave a cuatro llaves. El modelo complejo, son edificios enteros llenos de AT, todo el edificio se destina a este modelo, nunca han generado problema con vecinos, ya que no tienen. En cambio, el modelo conjunto, es el modelo más similar a las VFT, ya que consiste en tener una recepción en un radio de un kilómetro al AT más lejano, siendo una empresa dada de alta en turismo como explotadora la que rentabiliza el producto. Este modelo a diferencia de las VFT, no tiene cabida en el centro histórico de Málaga (zona PEPRI), por lo que todo el alojativo que existe en el centro, son VFT. La imposibilidad pasa por normas de contraincendios y salidas de emergencia independiente para cada AT, por lo que es inviable económica y físicamente.

Cuando surgió en 2016 el Decreto de VFT, yo ilusamente pensaba que podía ser una buena fórmula para ayudar en la economía doméstica de determinados perfiles sociales, no para sociedades con determinados perfiles. Me imaginaba la mujer o el hombre solo en casa con tres dormitorios vacíos, se podía beneficiar de compañía y de un apoyo económico. Pero ha dejado mucho que desear de esa ilusión a la realidad del resultado, se ha realizado por parte de gestoras la explotación de VFT, sin la necesidad de identificarse como empresa explotadora, ya que no lo son. Esta situación ha generado la disminución de los AT tipo conjunto, por ser mucho más rentable las VFT y no tener ninguna obligación de medidas, ni de servicios, ni laborales, etc., por lo que el AT tipo conjunto tiene los días contados. Visto desde el punto de vista del turista, es un modelo menos, pero como desconocen las diferencias les dará igual, pero los empresarios que han generado durante años un producto sin ocasionar problemas de convivencia en los entornos donde trabajan, ahora son desplazados por VFT gestionadas por inmobiliarias y no por empresas explotadoras, ya que se tendrían que convertir las VFT en AT, porque no se puede explotar más de tres VFT, si sobrepasamos este número pasarían a AT.

Los profesionales hoteleros, que disponen de todos los medios para explotar dichos activos (VFT), no pueden entrar en el mercado, ya que tendrían que convertirlos en AT como hemos comentado, y la carga que tiene este producto hace que no sea rentable, si sería rentable si fuesen VFT por las pocas obligaciones que tienen.

La junta de Andalucía tiene un gran reto, sabiendo que hay productos que han desplazado a otros al abismo, y que desaparecen por falta de igualdad en la competitividad, vendiendo ambos lo mismo, camas. También deberá trabajar en buscar unos mínimos de calidad en el producto VFT.

¿Sobran modelos? Yo creo que si, aunque sé que eliminar un producto ya definido, no es fácil, ya que habrá que unificar algún que otro concepto, y redefinir alguno más. Y si miramos el entorno donde esto se tiene que producir, con empresarios hoteleros, empresarios de AT, gestores de VFT, sindicatos y políticos, sabiendo que cada uno defiende sus necesidades para salvar a su sector, y las grandes diferencias en las obligaciones de los distintos modelos, va a ser unas negociaciones muy difíciles, y generalmente lo difícil se alarga en el tiempo.

Lo simple ayuda al consumidor y al empresario, tener menos modelos puede ser una de las posibilidades, teniendo en cuenta que el cliente desconoce las diferencias, esto puede ayudar a ser valiente para poder prescindir de alguna de estas categorías y modelo, y lo más importante es que, todo aquel que gestiones o explote una VFT sea profesional del sector turístico y todas las empresas tengan las mismas opciones y obligaciones turísticas.

Pero no nos olvidemos de mantener las ventajas para aquellas personas que como dije antes, podría gestionar su propia vivienda, sin utilizar a un tercero para la gestión, sino que se lo suele hacer algún familiar o ellos mismos, porque siempre creí en esta parte social de la implantación de las VFT.

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