Coto a los pisos turísticos en Nueva York: “No pueden alquilarse viviendas enteras sin anfitrión por menos de 30 días, y obliga a este a vivir en la vivienda para estancias inferiores. Se ha conseguido que la oferta de Airbnb se reduzca a niveles increíbles, de más de 20.000 viviendas, pasan a menos de 100”

OPINIÓN. La arquitectura del turista. Por Luis Callejón
Arquitecto

13/09/23. Opinión. El arquitecto y experto en turismo Luis Callejón escribe en su colaboración para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com un artículo sobre el coto a los pisos turísticos en Nueva York: “La ciudad que nunca duerme le ha puesto límite al alquiler vacacional que no cumpla una serie de requisitos, los cuales harán desaparecer un porcentaje muy elevado de la oferta de viviendas con fines turísticos”...

De la ciudad que nunca duerme a la ciudad dormitorio

Volvemos de las vacaciones, septiembre hace que las rutinas se instalen con fuerza en nuestras vidas, dejando atrás agosto y todas sus imposiciones vacacionales.

En este verano hemos tenido varias noticias, y situaciones que han generado participación ciudadana, algunas más interesantes que otras, pero ninguna como la que me ha llamado la atención recientemente.

Leia noticias sobre turismo, y me paré ante un titular que me sorprendió por su contundencia, decía: El fin de Airbnb. Para aquellos que no sepan quiénes son Airbnb, cosa que dudo, aclaro que es la mayor plataforma de gestión de viviendas con fines turísticos e instalada en Estados Unidos. Mi primer pensamiento, sin leer la noticia a fondo, fue pensar que habría sufrido un ataque informático su central de reservas y no podrían recuperar los datos y la gestión, ya que imaginar que un producto relativamente nuevo y de las importantes facturaciones generadas, pudiera desaparecer.

Nueva York ha sido el responsable de dicho titular, la ciudad que nunca duerme le ha puesto límite al alquiler vacacional que no cumpla una serie de requisitos, los cuales harán desaparecer un porcentaje muy elevado de la oferta de viviendas con fines turísticos. El pasado junio de este año, se aprobó la Ley 18 en Nueva York, donde establece las condiciones para el alquiler vacacional que empezaron a entrar en vigor el pasado 5 de septiembre. Entiendo que esta actuación es para la recuperación del parque residencial perdido por el tsunami del negocio generado mediante el alquiler a corto plazo de las viviendas, ya que entre otras cosas el alcalde de Nueva York quiere convertir oficinas en viviendas para dar servicio a la demanda de alquiler de larga temporada.


Esta ley no prohíbe el uso de las viviendas con fines turísticos, sino que lo encorseta hacia un modelo determinado, estableciendo condiciones como las siguientes: no puede alquilarse viviendas enteras sin anfitrión por menos de 30 días, y obliga al anfitrión a vivir en la vivienda para aquellas estancias inferiores a 30 días. Estas normas han conseguido que la oferta que ofrece la plataforma en Nueva York se reduzca a niveles increíbles, de más de 20.000 viviendas, pasan a menos de 100.

Cuando la Junta de Andalucía publicó su borrador para la vivienda con fines turísticos (antes del verano), hice comentarios a dicho borrador en un escrito como este, entre otras cosas planteaba el modelo de economía colaborativa basado en la ayuda económica al propietario de una vivienda que le sobran habitaciones vacías y las ponía como anfitrión a disposición de aquellos que querían visitar la ciudad donde se ubica la vivienda, permaneciendo el anfitrión en la vivienda. Pues este es el modelo que impone el Ayuntamiento de Nueva York para las viviendas con fines turísticos, impone la obligación de inscribirse en el ayuntamiento y debe estar presente y vivir en la vivienda el anfitrión, durante la estancia de los turistas, y que la estancia será inferior a un mes.

Según Forbes, los beneficios generados por Airbnb en la ciudad de Nueva York están en 85 millones de dólares anuales, a los cuales me cuesta ver como renuncian y mas cuando es el comienzo de una larga batalla, ya que hay ciudades estadounidenses que quieren seguir los pasos iniciados. Este es el motivo por el que el titular lo establecía como el fin de una de las empresas más importantes de comercialización de camas.

En esta batalla, ya se han desplegado las actuaciones legales para frenar la Ley por parte de Airbnb, con denuncias y burocracia, pero yo no me quedaría en ese estadio, que entre si o entre que no, han pasado algunos años, y mientras sin facturar.

Se plantea un posible cambio de modelo, pero no la muerte de una gestora de camas del nivel financiero de Airbnb. En dicha ley veremos que se entiende por anfitrión, ya que si el anfitrión no tiene porque ser el propietario, sino un inquilino a larga temporada, se podrían compaginar varias soluciones en una misma vivienda. El ejemplo con picaresca sería alquilarle a un estudiante la vivienda y posteriormente él la inscribe como anfitrión, consiguiendo que el alquiler del estudiante baje, ya que realiza un trabajo para él y para el propietario, Airbnb podría seguir facturando. El modelo del estudiante es el fácil, pero me imagino que, analizando la rentabilidad de cada vivienda, la plataforma verá si puede pagar un anfitrión y seguir rentabilizando.

Lo que si es cierto es que el modelo de alquiler de camas, ya sea a corta como a larga estancia, va a sufrir una transformación de su gestión y servicios prestados, basándose en un pilar central que sería la sostenibilidad, que no deja de ser un equilibrio de cualquier actividad en tres puntos de apoyo, social, medioambiental y económico.

Estos cambios planteados por la ciudad estadounidense, incluyendo los cambios de uso de oficinas a vivienda, son fruto de una estrategia en base a una carencia generada por un producto, que no deja de ser la falta de viviendas para trabajar en la ciudad.

No me gustaría que el concepto que tengo de Nueva York pasara de la ciudad que nunca duerme a la ciudad para dormir, perdería mucho de su encanto.

Aquí seguiremos esperando a que algún valiente de con la tecla del equilibrio y se lance al vacío, para establecer una legislación acorde con la cama que se vende y beneficie a todos, incluyendo residentes desplazados. A día de hoy me cuesta ver ese equilibrio al menos en España, ya que los procedimientos son lentos y la imaginación escasa.

Recordar a los usuarios, que tendremos que estudiar según el modelo alojativo y el destino elegido, las obligaciones y condiciones legislativas. Solo en este país tenemos 14 normativas diferentes sobre lo que es y las obligaciones de un Hotel de 4 estrellas, y en este tema, hablamos que afecta a todo un planeta.

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