“Nerja es un pastel, en todos los sentidos y para el gusto del sector del ladrillo es un “pastelazo” que permite ese efecto tan perseguido por los empresarios del sector como es el “pelotazo”, es decir, ganar mucho dinero, con poco esfuerzo y en poco tiempo”
“Alberto Armijo desempolva un viejo proyecto que de momento tenía en el segundo cajón a la derecha de su escritorio: el proyecto urbanístico de la Vega y el Playazo, otro tramo que hasta ahora se ha mantenido indemne del proceso urbanizador del litoral de Nerja”
“El proyecto urbanístico de la Vega-Playazo es imposible sin una reclasificación del suelo no urbanizable de protección especial a suelo urbanizable, una reclasificación nada fácil, que tendrá que justificar de forma convincente para que sea admisible”
OPINIÓN. El buen ciudadano. Por Rafael Yus Ramos
Coordinador del Gabinete de Estudios de la Naturaleza de la Axarquía
01/02/21. Opinión. El coordinador del Gabinete de Estudios de la Naturaleza de la Axarquía (GENA-Ecologistas En Acción), Rafael Yus, escribe en su colaboración para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com sobre los planes de urbanización de el Playazo de Nerja: “La situación actual es que la Vega de Nerja recupera la protección del PEPMFM y del PGOU de Nerja, con lo cual, el proyecto urbanístico de...
...la Vega-Playazo es imposible sin una reclasificación del suelo no urbanizable de protección especial a suelo urbanizable, una reclasificación nada fácil, que tendrá que justificar de forma convincente para que sea admisible”.
¿Urbanización de la Vega-Playazo de Nerja? (de cómo su alcalde, Alberto Armijo se pegó un tiro en el pie)
Nerja es un pastel, en todos los sentidos y para el gusto del sector del ladrillo es un “pastelazo” que permite ese efecto tan perseguido por los empresarios del sector como es el “pelotazo”, es decir, ganar mucho dinero, con poco esfuerzo y en poco tiempo. El suelo dorado de muchos emprendedores. El año pasado, en pleno confinamiento, el Ayuntamiento de Nerja, con su alcalde Alberto Armijo a la cabeza, inició el proceso urbanístico de ese territorio tan codiciado como único, que es la zona de Maro, empezando con un Convenio entre el propietario terrateniente del suelo, la Sociedad Azucarera Larios S.L. y el Ayuntamiento de Nerja, para convertir el fértil campo agrícola en un campo de golf, además de 600 viviendas de lujo y un hotel de cinco estrellas. Cuando este proceso, que se inició en marzo de 2020, ni siquiera ha pasado por el pleno municipal, después de nueve meses, ahora, el sempiterno en el sillón de la alcaldía de Nerja, Alberto Armijo desempolva un viejo proyecto que de momento tenía en el segundo cajón a la derecha de su escritorio: el proyecto urbanístico de la Vega y el Playazo, otro tramo que hasta ahora se ha mantenido indemne del proceso urbanizador del litoral de Nerja. Es un proyecto estrella, que se aireó a bombo y platillo en el año 2015 y que despertó un extraordinario entusiasmo en el sector empresarial del ladrillo, como muestran las fotos de la época y las miradas codiciosas, llenas de satisfacción, por la porción de la tarta que se puede llevar cada uno (Fig.1).
Hay que advertir que el proyecto consta de dos partes bien diferentes, aunque vinculadas por las razones que expondremos. Por una parte se trata de realizar una ordenación de la franja costera, calificada en el PGOU de Nerja como Sistema General de Áreas Libres (Fig.2), que consta de una zona de dominio público marítimo terrestre, y otra de servidumbre que el proyecto pretende ampliar tomando parte de las parcelas privadas colindantes, que tendría que ejecutar mediante el procedimiento de expropiación. Evidentemente esto tiene un coste importante y ello implicará llegar a acuerdos con el principal propietario, que de nuevo es la Sociedad Azucarera Larios S.L. Esto ya formaba parte del mencionado Convenio con Larios, en el que Larios obtiene a cambio un importe del valor del suelo como si éste fuera urbanizable (siendo en realidad “no urbanizable de protección especial”, que tiene un valor mucho más bajo), un desfalco de la hacienda pública que hemos denunciado anteriormente y forma parte del paquete de alegaciones de la Plataforma Otro Maro y Nerja es posible, presentadas en el mes de junio del año pasado (2020), que por cierto aún no han sido contestadas. En cualquier caso, este proyecto en sí no es, a nuestro juicio, la parte más agresiva del proyecto, puesto que se limita a crear un paseo marítimo, y la ampliación del dominio público, resultando una estructura banal, como la que podemos encontrar en toda la costa malagueña, pero cuya afección ambiental, paisajística y social, con no ser despreciable, no es tan relevante como la segunda parte, que supone una transformación radical de la Vega (Fig.3)
Esta transformación se pretende realizar en la zona que el Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Axarquía calificó, allá por el año 1996, como Área de Oportunidad turístico-residencial, hotelera y comercial, y que supondría la reconversión de gran parte de la Vega de Nerja, actualmente mayoritariamente agrícola, en un conjunto residencial de unas 1.200 viviendas, además de hoteles y centro comercial. El sueño dorado de cualquier empresario del sector del ladrillo. En su día, allá por el 2015, el Ayuntamiento había asumido que este proyecto requería realizar una revisión del PGOU vigente que data del año 2000. En la documentación de este proyecto se observaba una ordenación del territorio en función de las determinaciones del Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (vigente desdel el 2012), respetando una franja de 500 m de influencia del PPCLA, reservando la zona de usos hoteleros en la parte oriental, y quedando, por encima de la N-340, una zona destinada a construcciones residenciales, dejando una porción en la parte oriental como área de dotación pública (Fig.3). Pero las cosas cambiaron radicalmente cuando el Tribunal Supremo anuló el mencionado Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía, ante un recurso de la Sociedad Azucarera Larios basado en la irregularidad administrativa de su aprobación por el equipo de gobierno de la Junta de Andalucía, en el año 2017. Este hecho supuso un espaldarazo a los proyectos de Larios en Maro y del Ayuntamiento en la Vega, pues donde antes había que respetar los 500 m de protección, ahora teóricamente ya no había esa restricción y por tanto había “más negocio”, es decir más viviendas. En esto, el alcalde que lideraba el proyecto, Alberto Armijo pierde por primera vez las elecciones y el nuevo equipo de gobierno de Nerja “congela” su proyecto. Pero en la nueva legislatura actual, Alberto Armijo recupera el poder y, por tanto enarbolo sus viejos proyectos expansionistas y desarrollistas: el de Maro (que está ya en proceso, pero solo en fase de firma de Convenio) y el que nos ocupa de la Vega-Playazo.
Planteado así el tema, todo parece indicar que Alberto Armijo gana por goleada. Pero no es así. Como vamos a demostrar ahora, muy al contrario, Alberto Armijo, empujado por la codicia ladrillera, cometió una torpeza mayúscula, como suelen decir los ingleses “se pegó un tiro en el pie”, (to shoot oneself in the foot), en alusión al cazador que sale a cazar y en su afán de abatir la presa se pega un tiro en el pie, espantando a la presa: el cazador sale cazado (Fig.4). Es una situación que todo el mundo conoce, que le ha pasado alguna vez, aunque los españoles solemos usar otra expresión “tirar piedras a su tejado”, mientras que los ingleses prefieren utilizar la otra expresión. En ambos casos es lo mismo: una persona comete un error, una acción contraproducente y tiene consecuencias negativas para ella misma. Esto último es importante, porque no es normal que una persona se perjudique a sí misma, normalmente intentamos ser prudentes para evitarlo, pero a veces la codicia y las prisas, cuando no un pésimo asesoramiento, pueden conducir a actuar de forma contraproducente. Y esto le ha pasado a Alberto Armijo como explicaremos a continuación.
a.-Situación de la Vega previamente al PGOU de Nerja
Antes de redactarse el Plan General de Ordenación Urbana de Nerja (2000), en este municipio ya se contaba con una serie de protecciones que fueron determinadas por el Plan Especial del Medio Físico de Málaga. Este plan se elaboró en el año 1987, aunque no se publicó por BOJA en el 2007. No obstante, era un plan de obligado cumplimiento, y no había PGOU que no reflejara y respetara las protecciones que tenía. En la zona de Nerja, además de los Acantilados de Maro, que todavía no habían sido declarados Paraje Natural, estaban dos territorios agrícolas situados al este (Maro) y al oeste (Vega) de Nerja, que aparecían protegidos como Paisaje Agrario Singular: “Huertas de Nerja” (AG-9), con una superficie de 402 ha. El que nos ocupa es el que cubría la superficie agrícola de la llamada Vega de Nerja, una zona relativamente llana y fértil, dedicada enteramente a la agricultura de regadío, aprovechando las aguas del río Chíllar, y esta protección se justificaba por la alta productividad agrícola en la historia de Nerja, y por ofrecer, además, un “paisaje de calidad con elevada incidencia visual” (sic). Es interesante señalar que, para preservar este paisaje, se dictaron normas propias de los “paisajes agrarios singulares”(N.42), en particular, según el punto 2 de la normativa, en este tipo de espacios se prohíbe:
a.-Las actuaciones de extracción de áridos y arenas, mineras, instalaciones e infraestructuras anexas.
b.-Las industrias no agrarias incompatibles en medio urbano
c.-Las actividades recreativas, excepto las instalaciones permanentes de restauración y aquellas otras que resulten compatibles y apoyadas en las edificaciones legalizadas existentes.
d.-Construcciones y edificaciones vinculadas a sanidad y la defensa
e.-Los vertederos de residuos sólidos urbanos, industriales y mineros
f.-Las instalaciones de entretenimiento de las obras públicas, aeropuertos y helipuertos
g.-Las imágenes y símbolos conmemorativos y las instalaciones de publicidad exterior.
Por supuesto, también estaban prohibidas, con carácter general en todas las áreas protegidas del PEPMFM, las construcciones de viviendas no vinculadas a la actividad rural.
b.-Situación de la Vega en el PGOU de Nerja (2000)
Cuando se redactó el Plan General de Ordenación Urbana de Nerja (PGOU), aprobado en el año 2000, y vigente hasta la actualidad, se tuvieron que respetar todas estas áreas protegidas que señalaba el Plan Especial de Protección del Medio Físico de Málaga. De este modo, tanto en la zona de Maro como en la Vega, se marca una gran superficie protegida como “Protección Especial Agrícola en Zona de Huertos” (PEA), y los cerros existentes, como “Protección Integral de Cerros” (PIC), quedando una banda litoral con protección como Sistema General de Áreas Libres. En definitiva, el PGOU recoge fielmente las protecciones que señalaba el Plan Especial de Protección del Medio Físico, siendo considerados como “Suelo No Urbanizable de Protección Especial”, lo que deja claro que quedan excluidas todas las posibles iniciativas urbanísticas. No obstante, para aclarar las actividades compatibles y no compatibles, el PGOU ofrece una Fiech de Regulación de Usos y Actividades, de forma que en los PEA queda prohibido:
a.-La tala de especies como explotación del uso forestal
b.-Las construcciones menores para explotación agraria
c.-Las naves y otras construcciones agrarias
d.-La vivienda aislada vinculada a actividad agraria
e.-La vivienda aislada destinada a servicio público
f.-Las instalaciones no permanentes de bar-restauración
g.-Los albergues de turismo
h.-Las instalaciones deportivas en medio rural
i.-Las construcciones dotacionales públicas
j.-Las infraestructuras marítimo-terrestres
k.-Las extracciones de áridos
l.-Las explotaciones mineras
m.-Los vertederos y depósitos de residuos
Es evidente que muchas de estas prohibiciones actualmente no se cumplen.
En otros mapas del PGOU de Nerja se mantiene esta calificación de Suelo No urbanizable de Especial Protección:
c.-Situación de la Vega en el POT de la Axarquía (2006)
En el año 2006 se aprobó el Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Axarquía (Decreto 147/2006). Este plan, de carácter supramunicipal o subregional, respetaba los planes de ordenación urbanística existentes hasta esa fecha, pero establecía una serie de protecciones de “interés territorial”, muchas de las cuales aparecían en el municipio de Nerja. En contraposición, este plan también seleccionaba aquellos parajes que, por su singularidad, belleza y proximidad a la costa, eran potencialmente valiosos para desarrollar proyectos turísticos (hoteleros, residenciales, etc.), a los que llamó áreas de oportunidad. En el municipio de Nerja se eligió justamente el área, hasta entonces protegida, de la Vega, como área de oportunidad, contemplando dos tipos de áreas.
1) Zona de dinamización turística que llamó “Playazo” El POTAX lo justifica porque la protección que gozaban en los años 80 (cuando se hizo el PEPMFM) se basaba en la protección paisajista del espacio productivo agrario, pero los redactores consideran que en el momento presente ya “han perdido su sentido y su justificación”, por una parte, una vez desaparecido el cultivo de la caña de azúcar, que le dotaba de una identidad singular y, por otra, debido a las transformaciones acaecidas que, o bien ha dado lugar al abandono de las actividades agrícolas (regadíos tradicionales), o han dado paso a espacios improductivos o a invernaderos, en todo caso, conformando “espacios sin valores paisajísticos de interés”. En la situación actual, la magnífica situación de esos espacios en la franja litoral permite considerar que, dada la escasa presencia del turismo empresarial en el ámbito de este Plan, es de gran interés consolidar unas zonas en las que sea factible promoverlo, reservando parte de los mismas a esta actividad. A estos efectos, el señalamiento de un espacio como área de oportunidad supone la obligatoria consideración del uso turístico, con el condicionante de que la proporción residencial que podrá autorizarse en su desarrollo es de dos plazas por cada plaza de hotel (alojamiento reglado) en edificación. Las edificabilidades brutas de estas áreas pueden alcanzar un máximo de 0,22 m2/m2.
2) Zona de oportunidad comercial y de ocio, que llamó “Chíllar”, donde prioritariamente se podrán implantar “establecimientos comerciales y de ocio, que deben contribuir a cualificar e integrar todo el eje litoral.
En las Zonas se establece la limitación al uso residencial, que no podrá superar el 30% de la edificabilidad que prevean los respectivos instrumentos de planeamiento general, no poniéndose otra limitación de usos que la prohibición de los industriales, obviamente incompatibles con el destino al que se proponen”.
Planteada así la cuestión, el POT de la Axarquía regulaba el desarrollo turístico, con un mayor énfasis en los alojamientos reglados (hoteles), para lo cual elimina la protección del PEMFM y la del PGOU de Nerja, permitiendo así el desarrollo de la Vega. Pero este proyecto no gustó al alcalde Alberto Armijo, y fue cuando decidió pegarse un tiro en el pie.
d.-Recurso de Alberto Armijo contra el POT de la Axarquía
Ni a los empresarios del ladrillo nerjeño, ni a su representante político en el Ayuntamiento de Nerja, les gustó que el POT de la Axarquía metiera las narices en algo tan sagrados como son sus propias habichuelas. De este modo decidió litigar contra el POT de la Axarquía, presentando primero un recurso por la Sala del Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, una primera batalla que perdió, pues la sentencia del tribunal, con fecha 4/11/2010 desestimó este recurso. No conforme con ello, nuestro pertinaz alcalde insistió, presentando el 13/4/2011 un recurso de casación que ¡sorpresa! lo gana, según sentencia del Tribunal Supremo de fehca 19/12/2013, diciendo:
Estimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Nerja contra el Decreto 147/2006, de 18 de julio, por el que se aprobó el Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol Oriental-Axarquía, declarando la nulidad de dicho Plan en cuanto se refiere a las determinaciones de todo tipo afectantes al término municipal de Nerja, incluyendo el Plano de Ordenación, relativas a las zonas de interés territorial (artículos 61.3 y 62), espacios libres vinculados al litoral (artículo 38), así como a los artículos 32, apartados 3 y 4, 44 y 57.3.b del propio Plan.
Conclusiones: “Un tiro en el pie”.
Aquí es donde decimos que el alcalde de Nerja, Alberto Armijo, se pegó un tiro en el pie, lo que equivale a decir que se cargó la posibilidad de desarrollar el área de oportunidad de la Vega-Playazo, porque al eliminar las determinaciones del POT de la Axarquía, que eliminaba las protecciones del PEPMFM y del propio PGOU de Nerja, la situación actual es que la Vega de Nerja recupera la protección del PEPMFM y del PGOU de Nerja, con lo cual, el proyecto urbanístico de la Vega-Playazo es imposible sin una reclasificación del suelo no urbanizable de protección especial a suelo urbanizable, una reclasificación nada fácil, que tendrá que justificar de forma convincente para que sea admisible, porque la Vega de Nerja sigue siendo un espacio de interés paisajístico y productivo, ya no con la caña de azúcar, pero sí con los cultivos subtropicales, lo que mantiene los mismos atributos que en su día merecieron su protección.
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