El Ayuntamiento tuvo que pagar 21 millones de euros a la promotora por imposibilitarle construir las viviendas proyectadas por el arquitecto Moreno Peralta en el solar adquirido en 2006

Ahora, sin justificación alguna, parecen dispuestas a cambiar toda la normativa que haga falta para que pueda edificar Banderas

“El Ayuntamiento cometería una injusticia si modifica y adapta el PEPRI del Centro para el proyecto del Astoria de Antonio Banderas, cuando en el pasado, se negó a adaptarlo para Baensa y el arquitecto Salvador Moreno”

15/05/17. Opinión. Como viene informando EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com desde hace años, el trato y la actitud de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga hacia la promotora privada Baensa, de Ignacio Basañez, fue desastrosa. Fue un procedimiento kafkiano el que aplicaron a dicha empresa. El Consistorio puso trabas a la sociedad imposibilitándole, durante...

...cuatro años, construir en el solar del cine Astoria un residencial con 230 viviendas que sí se ajustaba al Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Centro (PEPRI). Es decir, la normativa de obligado cumplimiento para poder construir en el Centro de Málaga. Después de ese tiempo, la Corporación le expropió el solar sin que todavía haya dado una razón inteligente de por qué lo hizo. Para ello tuvo que pagar 21 millones de euros como indemnización por el perjuicio causado.

AHORA, el mismo Ayuntamiento y su alcalde a la cabeza, pretenden convertir el solar de los cines Astoria-Victoria en un edificio de usos culturales que ni siquiera cumple con la normativa del PEPRI. Para esto, convocó un concurso público al que se presentaron 72 proyectos diferentes, y que ganó el que contaba con el aval de Antonio Banderas y la empresa Starlite, realizado por el equipo de arquitectos Mendoza, Partida y Seguí. Prácticamente ninguno de los proyectos se ajusta al PEPRI Centro, y la intención del Ayuntamiento, expresada sorprendentemente por boca de su alcalde, es modificarlo para construir “un traje a medida” de los promotores para que puedan edificarlo. La pregunta que hay que hacerse es: ¿Por qué importante razón a Banderas se le permite modificar la norma, algo que a Baensa no se le permitió nunca? Y no solo no se le permitió, sino tendrían que explicar porqué le pusieron todos los obstáculos posibles desde la Gerencia de Urbanismo municipal para que no pudiera edificar las viviendas. El autor del proyecto de Baensa era el reconocido arquitecto Salvador Moreno Peralta, uno de los autores del galardonado PGOU de Málaga de 1984.

LA odisea que vivió Ignacio Basañez, propietario de la empresa Baensa, con  sus negocios con el Ayuntamiento de Málaga se remonta al año 2006. Desde entonces y hasta 2012, la controversia que rodea al solar de los cines Astoria-Victoria y la nefasta gestión por parte del Consistorio, ha sido un tema recurrente en los medios de comunicación. Ahora, viene al caso explicar cómo el Ayuntamiento pone trabas a cualquiera que se interponga en no se sabe que planes trazados.

HAGAMOS memoria y uso de la hemeroteca. En septiembre de 2006 (AQUÍ), Baensa adquirió el edificio Astoria-Victoria situado en la Plaza de la Merced. La empresa, ajustándose al PEPRI del Centro, propuso la creación de un total de 230 viviendas. Sin embargo, el Ayuntamiento comunicó a la promotora que para el proyecto sería más conveniente añadir dos plantas más a la altura prevista (de tres plantas). Dos plantas más que favorecerían al Consistorio al darle uso público a las mismas. Para la nueva altura, no contemplada en el PEPRI, era necesaria la autorización de Cultura de la Junta. El mismo mes, Baensa elabora y presenta en el Ayuntamiento un Estudio Previo de la ordenación de la manzana. Posteriormente, en mayo de 2007, comienzan las excavaciones pertinentes en el solar y un mes después, en junio, se presenta un plan para la demolición del edificio, sin embargo, el Ayuntamiento alegó que no podía conceder dicho permiso a la promotora hasta que no obtuviera en primer lugar la licencia del nuevo edificio. Esto suscitó preguntas como: ¿Qué edificio, el de tres plantas, o el de cinco que precisa aprobación de la Junta? Durante los meses sucesivos Baensa y el Consistorio se reunieron en diversas ocasiones para ver cómo la empresa compensaría los excesos de aprovechamiento que suponía construir dos plantas más. Finalmente en octubre de ese mismo año, llegaron a un acuerdo por el que las plantas añadidas (cedidas y construidas gratuitamente por Baensa) se destinarían a la ampliación de la Fundación Casa Natal de Picasso.

SE adjudicaron también entonces una modificación de la Plaza de la Merced a Baensa, por un importe de 900.000 euros. El Convenio supeditó todo el plan a la aprobación previa de la Junta de Andalucía. En enero de 2008, la promotora presentó el primer proyecto básico del solar para obtener la licencia de derribo, que contaba con tres plantas en lugar de cinco para amoldarse a la legalidad vigente. El 21 de enero, Baensa presentó un primer plan reformado del proyecto básico, a petición de la Gerencia Municipal de Urbanismo y posteriormente, en febrero, presentó un segundo proyecto que sí contaba con las cinco plantas. Meses después, en junio de 2008, la empresa vuelve a solicitar la Licencia de Obra Mayor de Demolición y obra nueva del edificio. El mismo día tuvo lugar una reunión entre representantes de Baensa y el Ayuntamiento, que solicitaba un plano acotado en el que se fijaran las alineaciones definitivas de la parcela conforme al PGOU. Este plano formaba parte del Convenio firmado el 29 de octubre de 2007 procurado por el Consistorio. Tras esto, en julio de 2008, se celebró otra reunión en la GMU en la que el gerente Javier Gutiérrez Sordo y los arquitectos Miguel Ángel Ruiz Barrionuevo y Javier Pérez de La Fuente, informaron de que el proyecto de las cinco plantas no se podía tramitar aún y había que volver al proyecto básico. Al día siguiente, el 11 de julio de 2008, la Comisión Provincial del Patrimonio denegó la Modificación de Elementos (refiriéndose al proyecto de cinco plantas) por exceder la altura. Aunque sea de Perogrullo, no puede decirse que la Gerencia de Urbanismo facilite el trabajo a las promotoras cuando no quiere facilitarlo.


UN mes después, el 4 de agosto de 2008, se presenta un tercer proyecto reformado y un levantamiento topográfico de todas las casas de la plaza de La Merced para que se viera la relación del edificio proyectado con el entorno. En septiembre, Baensa reitera ante la Gerencia información sobre éste último proyecto y sobre la licencia de demolición, cuya solicitud databa de junio del año anterior. Poco después, el 23 de septiembre, Baensa recibió un informe municipal sobre el proyecto de tres plantas, en que constaban diversas incidencias como que “la altura y la escala del edificio (…) no es la adecuada para un entorno como el de la Plaza de la Merced, donde la edificación circundante tiene unas grandes proporciones. Así mismo, la jerarquía de las distintas plantas y la proporción de los huecos, aspectos fundamentales que definen la arquitectura del entorno, deberán tenerse en cuenta en la formación de la fachada del edificio. Por todo ello, el proyecto deberá recoger la medida, proporción, jerarquía y demás elementos de referencia del entorno, que no los formales, para conseguir la integración de la nueva actuación en este importante ámbito urbano”.

DE esta manera, el Ayuntamiento continuó “mareándole la perdiz” a Baensa en relación a su proyecto. Después, en octubre de 2008 y siguiendo la misma línea que hasta entonces, el Consistorio le exigió una relación catastral de todas las fincas afectadas. En noviembre y cumpliendo con la solicitud, la empresa remitió al Ayuntamiento una copia del Convenio donde se especificaban todas las referencias catastrales requeridas. Ese mismo mes, la Gerencia informó de que en el proyecto había “pequeños cambios que subsanar”, como tener que volver a las alineaciones actuales de los cines, abstrayéndose de las alineaciones oficiales que figuraban en el Convenio del propio Consistorio. El mes siguiente, en diciembre de 2008, la promotora vuelve a recibir una notificación municipal que alegaba incidencias similares a la anterior, especificando que “la alineación de la edificación planteada no coincide exactamente con la marcada en los planos de propuesta del PEPRI Centro, por lo que se deberá revisar”. Después de meses de diversas trabas y obstáculos impuestos por el Ayuntamiento, en junio de 2009, las intenciones de éste se vieron claras al comunicarle al promotor de Baensa la intención municipal de adquirir el solar, barajando las posibilidades de compensación con aprovechamientos urbanísticos en otras zonas de Málaga una vez se aprobara el PGOU. Basáñez, rechazó la propuesta y dejó el asunto en manos de sus abogados, además de dar instrucciones para volver a presentar un sexto proyecto que se ajustara totalmente a la normativa y finalizar el asunto.

EN julio de 2009, se reunieron para presentar el enésimo proyecto reformado antes de presentarlo en el registro. En este proyecto se incluyeron diversos detalles, aunque volvieron  surgir dudas sobre si los vuelos de 50 centímetros de las plantas serían admisibles (cuando estaban expresamente autorizados en el convenio). En agosto, José Ignacio Basáñez acudió con su gerente Agustín Pozo y una abogada a la Gerencia de Urbanismo. Allí le comunicaron que: a) Se olvidara de construir viviendas en esa parcela; b) que se le concedería la licencia de edificación al proyecto presentado en el primer consejo de Gerencia (de septiembre) para poder proceder a la demolición del Astoria (cuyos gastos correrían a su cargo); c) que en cuanto se aprobara la demolición se cambiaría la calificación de la parcela de ‘Residencial’ a ‘Equipamiento’ y d) que se estudiaría la manera de compensarle económicamente el coste de la parcela y los gastos de tramitación de los proyectos.  Es por estas fechas, que el caso adquiere relevancia pública, y se suceden informaciones en los medios en las que se refleja la pésima gestión, el boicot a Baensa y la poca seriedad del Ayuntamiento.

EN 2010, el Ayuntamiento de Málaga tuvo que pagar a Baensa 21 millones de euros por la adquisición del edificio de los cines Astoria y Victoria, como compensación por todas las trabas para la ejecución del proyecto de la promotora y posteriormente por su impedimento. Según fuentes consultadas, se plantearon hasta 14 proyectos para la construcción de las viviendas, y a pesar de que el Consistorio culpa a la Delegación de Cultura por no haberse llevado a cabo, lo cierto es que Cultura se ciñó a la legalidad de la normativa, mientras que el Ayuntamiento, pretendió servirse de los proyectos de Baensa para conseguir la licencia de demolición y después expropiar el terreno.

SIN embargo, le salió mal. En 2012, esta revista publicó una información (AQUÍ) en relación a la lectura del dictamen 813/2012 que el Consejo Consultivo de Andalucía hizo sobre la reclamación patrimonial que Baensa realizó al Ayuntamiento por revocarle la licencia antes de acometer la compra del edificio del cine Astoria. Baensa solicitó, además de los 21 millones de euros, una compensación económica de algo más de siete millones de euros, que finalmente se dictó a favor del Ayuntamiento de Málaga ya que Baensa fue sobradamente indemnizada. Esta información viene a resumir la crítica del Consejo Consultivo de Andalucía a la operación de compraventa del Astoria. El Consistorio no sólo tuvo que pagar mucho más dinero del que le costó a Basañez, sino que ahora, se encuentra con una maraña legal de problemas, que podría tardar años en resolverse, para materializar el proyecto de Seguí y Banderas (que además, aún no se ha llevado a concurso para su concesión final).

PARA construir cualquier proyecto, es necesario que los arqueólogos determinen que no hay nada en el subsuelo del solar que impida la edificación, por lo que ha de derribarse el edificio y realizar las excavaciones pertinentes. El problema reside en que el Astoria no se puede demoler a menos que esté en estado de ruina (y no lo está) o que el edificio que lo sustituya tenga la preceptiva licencia (que no es el caso). A esto, se le añade que la propuesta ha de cumplir con la Normativa Urbanística del Centro, y por ahora el Ayuntamiento ni siquiera ha convocado el concurso que adjudicará la cesión del terreno. Desde luego, son detalles que el Ayuntamiento debería haber previsto antes de convocar el concurso de ideas. Si hay que esperar a que el edificio se declare en ruinas, o a que se convoque el concurso final para la reforma, o a que el ganador obtenga la licencia, además de añadir el tiempo que dure la excavación, el proyecto de Banderas va a tardar años en llevarse a cabo. Siempre y cuando los arqueólogos no encuentren nada, claro. Sería una ironía del destino que todos los planes para el Astoria-Victoria se vieran truncados por un hallazgo arqueológico que desmontara los planes del Ayuntamiento. Mientras tanto, la Plaza de la Merced sigue teniendo un edificio destartalado que no sirve para nada. Es por esto que, según fuentes profesionales consultadas, para ser justos, Cultura (y el Ayuntamiento) debe mantener los criterios que hasta ahora ha promulgado. Si no lo hiciera, la manzana del Astoria-Victoria se vería convertida en un proyecto urbanístico ‘a la carta’. Es preciso respetar la legalidad vigente, independientemente de la obra que se quiera construir, su autor, los promotores o quién quiera que lo avale. Las ordenanzas, en esta materia, sirven para controlar el volumen edificable en un lugar en función de su emplazamiento urbanístico, indistintamente de su uso, ya sea residencial o cultural.

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