Alejandro Villén, vecino del Centro: “El gran problema es que las viviendas turísticas son un hospedaje encubierto, es un fraude de Ley. Los Apartamentos Turísticos (AT) requieren un cambio de uso del suelo, y esto no, esto coges y no tienes ni obligaciones fiscales, ni obligaciones de pagar personal, ni el tema del cambio de uso dentro de un edificio”

Luis Callejón, arquitecto y ex presidente de AEHCOS: “Mientras las viviendas turísticas no sean una actividad económica no va a cambiar nada, ya que no se les puede poner limitaciones como dicen las asociaciones de vecinos, ellos confunden viviendas con fines turísticos con apartamentos turísticos”

07/06/23. Redacción. EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com. La Junta de Andalucía ha publicado un borrador que pretende modificar algunos puntos de la Ley que regula las viviendas turísticas, en teoría para mejorarla. Sin embargo, tal y como denuncia Alejandro Villén, vecino del Centro Histórico y afectado por este tipo de viviendas, “la modificación por un lado no limita...

...en nada, y por otro lado las pequeñas limitaciones que tiene son externas, no hay voluntad por parte de la Junta de Andalucía, y los problemas de convivencia van a seguir”.

Alejandro Villén, que es vecino del Centro y ex secretario de la Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga, desde donde llevan tiempo luchando contra los excesos del turismo, explica que la modificación que plantea la Junta “es un borrador de modificación de un decreto del PSOE, de la época de Susana Díaz en la Junta de Andalucía, que cambia ciertos puntos de la ley ya existente”. Villén entiende que “venimos de una Ley que presenta varios problemas y viene en teoría a mejorar la Ley, lo que pasa es que es llamativo las modificaciones que han hecho”.

Para empezar Villén aclara que, a pesar de que “algunos medios han dicho que la Junta permitirá la limitación de viviendas turísticas, eso no es así”. Y es que la Junta admite “en el propio prólogo que están obligados a tomar dos limitaciones. Una viene de una ley nacional, que dice que si el 70 o el 75% de una comunidad de vecinos deciden que se inscriba en el registro que no haya viviendas turísticas, que vale como unos 3.000 euros, entonces ya no se pueden habilitar viviendas turísticas en ese edificio. Esa es una iniciativa del Gobierno de España que viene impuesta, porque es una ley superior. Lo que pasa que no afecta a las viviendas turísticas ya existentes”.


La segunda limitación a la que está obligada la Junta “establece que los ayuntamientos en casos ‘imperiosos’, la palabra aquí es importante, podrán limitar con ‘causa justificada’ el establecimiento de viviendas turísticas en barrios o edificios. Esto es una copia literal de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en un litigio entre el Ayuntamiento de Cádiz y la Junta de Andalucía. El Consistorio gaditano decidió limitar, vía PGOU, que hubiese viviendas turísticas en Cádiz, y la reacción de la Junta fue meterles un pleito con dinero de todos en los tribunales. La sentencia del TSJA es vinculante y la tenía que recoger la propia ley, con lo cual los términos que usa esa ley son los mismos de la sentencia”.

Sin embargo esto supone un problema, tal y como indica Villén, y es que “al decir ‘imperioso’ y con ‘causa justificada’ quiere decir que hasta que no haya un problema en una zona, como en el Centro de Málaga, no se puede establecer una limitación. Y además que depende de la voluntad política”.

Con todo, el cambio más sustancial, para Villén, que supone la modificación es que “antiguamente la Ley se basó en el espíritu de compartir habitaciones de tu casa o alquilarla de forma temporal, que es lo que nos vendieron en 2017. Eso ha desaparecido de esta Ley, de repente ponen que quieren profesionalizar el sector”.

Y es que Villén explica que “había una limitación antigua que decía que tú, como titular de la gestión de la vivienda, no puedes tener dos viviendas turísticas en un radio de 1 kilómetro. Ahora cuando revisas en los portales como Airbnb ves que hay gente que tiene 120 viviendas en Málaga, que son gestoras. Eso en teoría no se podría. Pues lo que quieren hacer es legalizarlo, y es más, prohibirle a la gente que pueda hacerlo de forma individual y tenga que pasar por empresas gestoras, que son las que están con AVVAPro, la asociación de Carlos Pérez-Lanzac”.


Así, “la modificación dice que no solo no puedes tener dos viviendas en un kilómetro, si no que no puedes tener dos viviendas en la misma provincia a no ser te hayas dado de alta como empresa gestora. Y la excusa que ponen es que así se facilita la comunicación entre los extranjeros, que están invirtiendo, y la administración, en fin… Le entrega todo el poder de decisión y todo el control de las viviendas turísticas a las asociaciones profesionales”.

Las viviendas turísticas generan ruidos y otros problemas, dependiendo del civismo de los usuarios, que en la Málaga de las despedidas de soltero brilla por su ausencia. Y aquí es donde llega el problema, ya que Villén recuerda que “las viviendas turísticas son viviendas, es decir, la ley que tienen es la Ley de residentes, con lo cual la Policía cuando los llamaba un vecino no podían entrar ni podían identificar a la gente, porque es un domicilio. Esta modificación hace una cosa rara que dice que si el gestor de la vivienda detecta que hay un problema de convivencia, puede llamar a la Policía y éstos tienen derecho a entrar y desalojarlos, en 24h, eso es nuevo. Pero si yo como vecino tengo un problema y llamo a la Policía no van a actuar, solo si lo hace el gestor. Con lo cual yo no se aquí donde está la ventaja para la convivencia”.

Aparte de esto, la modificación obligaría “a poner unos sonómetros que avisan al gestor, y entonces puede llamar a la Policía. Pero deja a los vecinos vendidos, porque los gestores lo que quieren es ganar dinero”.

Ante estas modificaciones, la opinión personal de Villén es que “el gran problema es que las viviendas turísticas son un hospedaje encubierto, es un fraude de Ley. Los Apartamentos Turísticos (AT) requieren un cambio de uso del suelo, y esto no, esto coges y no tienes ni obligaciones fiscales, ni obligaciones de pagar personal, ni el tema del cambio de uso dentro de un edificio”.

Además, “si yo tengo un problema con un AT, de ruido por ejemplo, si llamo a la Policía el responsable es el propietario, pero si llamo por una vivienda turística no es nadie, sería el inquilino que no puede identificar. Y eso sigue exactamente igual”.


De esta manera, para Villén “la modificación por un lado no limita en nada, y por otro lado las pequeñas limitaciones que tiene son externas, no hay voluntad por parte de la Junta de Andalucía, y los problemas de convivencia van a seguir, yo creo que se van a acentuar porque se van a convertir en grandes gestores con los que no se puede tratar, y por otro lado potencia un lobby de un grupo de gente, la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro), que se han estado reuniendo una y otra vez con la Junta y con el Ayuntamiento de Málaga”.

Villén entiende que se trata “de un problema que pasa también por un tema nacional, no ha habido voluntad, y se está sacando mucha tajada inmobiliaria. Hay mucha gente metida en el ajo, lo digo claramente, hay gente en el Ayuntamiento de Málaga y en la Junta de Andalucía que están forrándose con las viviendas turísticas”.

Por otro lado, Villén recuerda que “el PGOU de Málaga prohíbe el uso de hospedaje en edificios si no tienen entrada independiente, y eso lo sabe el alcalde y por eso está todo el rato diciendo que quiere cambiar el PGOU, si alguien le mete un pleito al Ayuntamiento lo gana, pero como nadie quiere hacerlo…”.

Las viviendas turísticas son una actividad económica

Por su parte Luis Callejón, arquitecto y ex presidente de la Asociación de Empresarios Hoteleros de la Costa del Sol (AHECOS), mantiene que “mientras las viviendas turísticas no sean una actividad económica no va a cambiar nada, ya que no se les puede poner limitaciones como dicen las asociaciones de vecinos, ellos confunden viviendas con fines turísticos con apartamentos turísticos”.


Así, “los apartamentos turísticos que no sean tipo complejo no tienen cabida en el centro, porque necesitan salida de emergencia independiente, entrada independiente, y solo los tipos complejo lo cumplen, los tipo conjunto (comparten espacio con viviendas residenciales) no lo cumplen. Y el tipo conjunto es el modelo igual que el de las viviendas con fines turísticos, pero para yo limitar ese uso he tenido que decir que es una actividad económica”.

De esta manera, tal y como explica Callejón, “se puede limitar en un PGOU la actividad industrial solo a los polígonos, la turística pues en el centro se podrá pero solo con estas condiciones, una clínica dental solo puede estar ya en una planta baja… pero si no digo que es una actividad económica como lo limito, ¿que las comunidades digan si o no? Yo no sé como lo va a ver eso un juez, ya que no es un uso diferenciado, las viviendas con fines turísticos siguen siendo residencias, como se va a discriminar unas de otras”.

Por eso la principal medida que propone Callejón es legislar para que “ya no sean viviendas, sean camas para turistas. Entonces ya se puede regular como queramos, solo en la planta baja, solo en el ático, lo que queramos, las que estén pintadas de azul, ya se le puede poner la limitación que se quiera siempre y cuando se les ponga previamente que es un uso y una actividad económica”.

Sin embargo, Callejón lamenta que “mientras no se toque ese tema no se va a solucionar el problema de las viviendas turísticas, yo no lo veo. La única manera es póngamelo usted un poquito más complicado, más caro, que a mi me compense pasarme al alquiler de larga temporada, que es el que menos problemas me da. Pero si a mi me sale mucho más rentable el alquiler turístico, que le están sacando más de 5 veces lo que se le saca a un alquiler de larga temporada, pues adiós a los alquileres de larga temporada en todos los sitios de interés turístico, centros de ciudades, litoral, primera y segunda línea. Entonces a donde se va a ir a vivir la gente, a los pueblos de interior si hay suerte y siguen manteniéndose, no hay otra”.